Налог с продажи недвижимости или Налог на доход от продажи имущества

Общепринятое название «Налог с продажи» в налоговом кодексе называется: «Налог на доход от продажи имущества»

На основании Налогового кодекса РФ (01.01.2001) доход, полученный от продажи объекта недвижимости (земельный участок, жилой или садовый дом, дача, квартира):не облагается налогом, если проданный объект находился в собственности продавца (налогоплательщика) три года и дольше;

облагается налогом, если проданный объект находился в собственности продавца (налогоплательщика) менее трех лет.

Налог на доход от продажи в этом случае взимается с суммы превышающей 1 млн. рублей по ставке 13%.

Сумма дохода от продажи в пределах 1 млн. рублей налогом на доход от продажи имущества не облагается.

По желанию налогоплательщика Необлагаемая налогом сумма (1 млн. руб.) может быть больше миллиона и равняться сумме, связанной с приобретением проданной недвижимости. Речь идет о документально подтвержденных расходах. Данный налоговый вычет предоставляется по выбору налогоплательщика при подаче налоговой декларации.

Особенности уплаты (расчета) налога с продажи недвижимой собственности владельцев долей в имуществе.

Если проданный объект недвижимости находился в собственности продающей стороны три года и больше, то от уплаты налога на доход от продажи продающая сторона освобождается полностью, независимо от того представлена эта сторона индивидуальным собственником или совладельцами – дольщиками.

В этой ситуации индивидуальный собственник и собственники дольщики находятся в равных условиях.

В ситуации, когда продающая сторона не освобождается от уплаты налога, предлагаемая законом льгота, по которой с одного миллиона рублей продажной стоимости налог не платится, не распространяется на каждого дольщика в полной мере.

По сравнению с налогоплательщиком — индивидуальным собственником, налицо явная дискриминация. Единоличному собственнику представляется по закону возможность не платить налог с суммы в миллион рублей, а дольщику размер этой льготы предоставляется поделенным на количество долей.

При продаже земельного участка, дачи, жилого или садового дома, находящегося в общей долевой (или совместной) собственности менее трех лет, льгота (необлагаемый налогом миллион) распределяется между дольщиками этой собственности пропорционально доле каждого, а в случае общей совместной собственности – по договорённости между совладельцами.

Такой подход устанавливает зависимость налоговых льгот от вида собственности (единоличная или общая), что нарушает основополагающие принципы законодательства о налогах и сборах определенных и прописанных в Налоговом кодексе РФ: «не допускается устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности». Законодатель под формой собственности понимает только признак принадлежности – собственность частная, государственная, муниципальная. Получается, что общая собственность, как один из видов частной собственности не относится к форме этой самой частной собственности и к ней можно применить дифференцированную ставку налога.

Там же говорится, что «законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения». В законе звучит хорошо, а на практике продекларированного равенства между единоличным собственником и собственником – дольщиком нет.

Однако именно в защиту принципа равенства в сфере налогообложения Верховный, а затем и Конституционный суды РФ своими определениями закрепили принцип дробления законной льготы, предоставляемой каждому совладельцу, на количество долей. Уменьшение налогооблагаемой базы на один миллион рублей предоставляется совладельцу не в полном размере миллион рублей, а только частично, пропорционально принадлежащей ему доли. Судебная власть видит нарушение принципа равенства налогообложения в том, что размер льготы при продаже объекта дольщиками может получиться больше, чем при продаже этого объекта единоличным собственником (если каждый дольщик получит льготу в виде необлагаемого налогом миллиона полностью, а не деленного на количество долей).

Однако обсуждаемая здесь льгота установлена Налоговым кодексом РФ для расчета налога на доходы физических лиц, т.е. объектом налогообложения является доход каждого налогоплательщика, а не продаваемый объект недвижимой собственности, как получается по логике судебных властей.

Спорить с судебной властью не имеет смысла, но способ избежать дробления этой льготы для совладельцев есть. В письмах Минфина и ФНС России (2006 год) относительно ситуации продажи подобного объекта недвижимости не целиком, а только его доли, разъясняется, что предоставляемая в этом случае продавцу-совладельцу льгота не подлежит распределению между дольщиками. Проще говоря, когда продается только доля объекта, продавец-дольщик получает льготу, снижающую налогооблагаемую базу в полном размере 1 000 000 рублей.

Таким образом, напрашивается вывод, что при продаже объекта недвижимости, находящегося в общей собственности и при приобретении объекта в общую долевую собственность, отчуждение объекта надо оформлять не одной сделкой, а сделками с долями по отдельности. Надо только подсчитать, что больше, удорожание вызванное оформлением и регистрацией ряда сделок с долями, или экономия на подоходном налоге. То есть целесообразность применения такой схемы продажи объекта недвижимости определяет его стоимость.

Налог на доход от продажи взимается с суммы превышающей предоставляемой дольщику льготы по ставке 13%.

В вопросах обязанности налогоплательщиков подавать налоговую декларацию и применении налоговых санкций за неисполнение этой обязанности, принцип равенства между налогоплательщиками индивидуальными собственниками и дольщиками соблюден.

Подача налоговой декларации

Налогоплательщик (продавец) не обязан подавать налоговую декларацию в налоговый орган, если до момента продажи он являлся собственником объекта недвижимости три года и больше, налогоплательщик в этом случае получает налоговое освобождение без обращения в налоговые органы.

Налогоплательщик – получатель доходов от продажи недвижимости, владевший этой недвижимой собственностью менее трех лет, подать налоговую декларацию обязан (не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным).

Налоговые санкции за неисполнение обязанности

по представлению налоговой декларации

Такое правонарушение, как неисполнение обязанности налогоплательщика – получателя доходов от продажи по представлению налоговой декларации влечет за собой налоговые санкции в виде штрафа.

Размер штрафа за непредставление налоговой декларации начисляется от неуплаченной суммы налога в размере 5% за каждый просроченный месяц (но не менее 100 руб. в целом) – это если подача декларации просрочена до 180 дней включительно.

Начиная со 181-го дня с неуплаченной суммы за каждый, включая неполный месяц дальнейшей просрочки, расчет суммы штрафа уже идет из 10% вместо 5-ти, плюс 30 % от неуплаченной суммы налога.

Порядок применения налоговой санкции

Налоговые санкции могут быть взысканы с проштрафившегося налогоплательщика только решением суда по иску налогового органа. При этом налоговый орган сначала обязан предложить налогоплательщику добровольно уплатить сумму налоговой санкции.

В соответствии со статьей 119 НК РФ право обратиться в суд о взыскании санкции у налогового органа возникает с момента обнаружения правонарушения (непредставление налоговой декларации в установленный срок). Теперь ВНИМАНИЕ, моментом обнаружения правонарушения в соответствии с Письмом МНС России от 28 сентября 2001 г. № ШС-6-14/734 является день фактической подачи в налоговый орган и регистрации с просрочкой налоговой декларации.

Согласно такой правовой схеме организации работы налоговиков при непредставлении налогоплательщиком просроченной налоговой декларации не наступает события обнаружения правонарушения, а при отсутствии обнаружения правонарушения у налогового органа нет основания обращаться с исковым заявлением о взыскании налоговой санкции в суд.

Простыми словами, если просроченная налоговая декларация не будет подана, то это правонарушение обнаружено налоговым органом не будет — все по закону.

Эта ситуация в полной мере относится и к непредставившим налоговую декларацию налогоплательщикам, у кого продажная сумма облагаемая налогом за минусом налогового вычета оказалась нулевой, т.е. платить нечего, а подать декларацию обязан. Практика показывает, что налоговые органы не уделяют при обнаружении таким правонарушениям сколь–нибудь серьезного внимания.

Налог на наследство. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования

Основанием уплаты налога на наследство до 2006 года был закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» действие которого закончилось 31.12.2005. После окончания срока действия этого закона налог по части наследования не был модифицирован в какой-либо другой вид налога, уплачиваемый при наследовании имущества.

С 2006 года в налоговом законодательстве нет никаких аналогов ранее существовавшего налога с имущества, переходящего в порядке наследования.

Из вышеперечисленного следует, что у налоговых органов с 2006 года нет никаких законных оснований к начислению налога на наследство.

Если нотариус выдал наследнику Свидетельство о праве на наследство после 1-го января 2006 года, то независимо от даты смерти наследодателя (времени открытия наследства) наследник налог на наследство не платит.

Налог на дарение недвижимости квартиры, дома, земельного участка

Налог на дарение, который до 2006 года взимался по Закону РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» в отличие от прекратившего свое действие налога на наследство был преобразован в налог на доходы физических лиц Налогового кодекса РФ.

Дарение недвижимого имущества в соответствии с Налоговым кодексом РФ облагается налогом.

Освобождается от налога только дарение между близкими родственниками.

Закон относит к близким родственникам супругов, родителей, в том числе усыновителей, детей, в том числе усыновлённых, дедушек, бабушек, внуков, братьев и сестер полнородных и неполнородных, т.е. имеющих общих отца или мать.

Ставка налога на дарение

Если даритель с одаряемым не являются близкими родственниками, то последний обязан уплатить 13-ти процентный налог от суммы подаренного недвижимого имущества.

Ставка налога на дарение равна 13%, если одариваемый является резидентом РФ.

Для нерезидентов РФ ставка налога равна 30%. Ставка налога для нерезидентов может быть изменена только международным соглашением, исключающим двойное налогообложение.

Исчисляется налог на дарение по процентной ставке от дохода, полученного в результате дарения. Денежное выражение дохода, от которого исчисляется налог, определяется рыночной стоимостью подаренной недвижимой собственности, которая не совпадает с инвентаризационной стоимостью.

Исходя из этого, в договоре дарения стоит указать стоимость отчуждаемой по договору недвижимой собственности, хотя делать это не обязательно, при этом, указанная в договоре цена считается рыночной пока не доказано обратное.

Налог на дарение доли квартиры, дома, земельного участка

При дарении доли недвижимости, дарение облагается налогом на тех же условиях, что и при дарении целого объекта недвижимости.

Если оформляется дарение доли недвижимой собственности (квартиры, дома, земельного участка и т.д.), а одариваемый не является дарителю близким родственником или членом семьи, то ему придется уплатить налог по ставке 13% от стоимости подаренной доли.

При дарении доли, как и в случае дарения целого объекта недвижимой собственности, одариваемый освобождается от уплаты налога на дарение в случае, если он с дарителем находится в близких родственных или семейных отношениях.

Что выгоднее дарение или продажа

В ситуации, когда даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками, вследствие чего налог на дарение платить придется, следует подумать о другой возможности отчуждения недвижимой собственности.

Оформить сделку купли-продажи вместо дарения будет выгоднее, т.к. налог на дарение недвижимости в денежном выражении окажется гораздо выше налога на продажу.

Подача налоговой декларации Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц

Если одариваемый не освобожден от уплаты налога на дарение, то он обязан подать налоговую декларацию

Если дарение совершено близким родственником, то налоговая декларация одариваемым не подается, но нужно представить в налоговый орган документы доказывающие факты дарения и родства.

На этой странице информация о том, какие налоги уплачиваются сторонами сделки мены недвижимости, какие существуют налоговые льготы и в каких случаях необходимо подавать налоговую декларацию при заключении договора мены.

Мена недвижимости налог

Договор мены недвижимости приравнивается по законодательству к договору купли-продажи, стороны договора мены признаются, каждая, продавцом отчуждаемой недвижимой собственности и одновременно покупателем приобретаемой собственности, что, по определению Минфина РФ, накладывает налоговые требования и обязательства на стороны договора мены аналогичные налоговым обязательствам, возникающим при совершении сделки по договору купли-продажи.

Проще говоря, все налоговые требования к сторонам договора мены равны требованиям, предъявляемым сторонам договора купли-продажи:

Раз доход от реализации договора купли-продажи, а значит и договора мены, является объектом налогообложения, в договоре указываются цены объектов, а стороны договора мены, обе являющиеся продавцами-налогоплательщиками, в налоговой декларации указывая сумму дохода от реализации своей отчуждаемой собственности, представляют ее в виде стоимости приобретенной недвижимости, в некоторых случаях увеличенной на сумму доплаты.

Ставка налога – 13% (для резидентов РФ, для нерезидентов – 30%)

Относительно предоставления льгот – та же картина, что и при продаже.

Продавец освобождается от уплаты налога на доход полностью в случае владения отчуждаемым объектом от трех лет и более.

В случае владения менее трех лет – освобождается от уплаты налога на доход в один миллион рублей,

или (по выбору налогоплательщика) налогооблагаемая база уменьшается на сумму расходов по приобретению

При отчуждении объекта дольщиками льгота в один миллион рублей делится между ними пропорционально принадлежащих им долям, а не предоставляется полностью.

Одновременно являясь покупателями недвижимости стороны договора мены вправе воспользоваться еще одной льготой (если приобретаемая недвижимость жилая) – имущественным налоговым вычетом (в размере до 2 млн. рублей начиная с налогового периода 2008 года).

И опять примечание относительно дольщиков: льгота при покупке жилой недвижимости (имущественный налоговый вычет) приобретаемой в долевую собственность предоставляется каждому совладельцу не в полном размере (до 2 млн. рублей), а только частично, пропорционально приобретаемой доле. отчуждаемой по договору мены недвижимости.

Кто обязан подавать налоговую декларацию. Подавать налоговую декларацию надо в обязательном порядке, когда доход по договору мены подлежит налогообложению, т.е. освобождается от обязанности подавать налоговую декларацию о доходе тот налогоплательщик, чей отчуждаемый объект недвижимости находится в его собственности три года и больше.